“浦江两岸不夜天,广厦栉比相勾连。暗隧三里通西东,明珠一塔弄云烟”，國(guó)家城市體(tǐ)系中综合实力最强的“塔尖城市”——上海繁华与秀美兼济，铸就了GDP中國(guó)城市第一位，世界一線(xiàn)城市第六位，全球著名的金融中心的地位。

无论从经济实力还是物(wù)流位置来看，上海都拥有(yǒu)着毋庸置疑的优势。作為(wèi)國(guó)际经济、金融、贸易、航运、科(kē)技创新(xīn)中心和综合交通枢纽、首批沿海开放城市，上海地处長(cháng)江入海口，海运发达。数据显示，上海港集装箱吞吐量居世界第一，设有(yǒu)中國(guó)大陆首个自贸區(qū)中國(guó)（上海）自由贸易试验區(qū)。為(wèi)了助大家更了解上海地區(qū)仓储情况，全國(guó)性的互联网仓储综合服務(wù)平台——物(wù)联云仓根据实时在線(xiàn)数据整理(lǐ)，全面总结上海各區(qū)仓储面积、仓储设施空置情况、租金水平等方面内容，為(wèi)了解上海仓储市场发展情况、合理(lǐ)投资提供参考依据。下面，我们走进全國(guó)各地區(qū)仓储行业“探秘”第五站——上海市，一起来深入了解下上海仓储市场现状：

上海仓储资源概况：

作為(wèi)中國(guó)最大的枢纽港之一，上海在高速发展态势下已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通等陆地交通及水运、航运、航空组成的超大规模立體(tǐ)综合交通网络。上海主要大型仓储物(wù)流园區(qū)（上海钢铁及冶金产品物(wù)流基地、上海浦东空港物(wù)流园區(qū)、上海外高桥保税物(wù)流园區(qū)、上海洋山(shān)深水港物(wù)流园區(qū)、上海國(guó)际汽車(chē)物(wù)流基地、上海西北综合物(wù)流园區(qū)、上海临港装备制作物(wù)流基地、上海化學(xué)工业區(qū)物(wù)流基地等）对于增强城市功能(néng)辐射能(néng)量、推动经济供应发展链进程、加速上海仓储物(wù)流产业的发展以及更好地服務(wù)全國(guó)有(yǒu)重要的战略意义。

截至目前，据物(wù)联云仓实时数据显示，上海市在線(xiàn)仓库数量為(wèi)363个，总面积為(wèi)14,830,541平方米，分(fēn)别分(fēn)布在浦东新(xīn)區(qū)、宝山(shān)區(qū)、奉贤區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、金山(shān)區(qū)、松江區(qū)、闵行區(qū)、普陀區(qū)、杨浦區(qū)、長(cháng)宁區(qū)等地區(qū)。

图1  物(wù)联云仓仓库云图

本期物(wù)联云仓《2018年上海仓库租赁行业现状与仓储物(wù)流产业发展分(fēn)析报告》挑选了浦东新(xīn)區(qū)、宝山(shān)區(qū)、奉贤區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、金山(shān)區(qū)、松江區(qū)、闵行區(qū)、普陀區(qū)等仓库主要分(fēn)布地區(qū)仓库进行分(fēn)析，希望对大家了解市场行情、租仓选仓有(yǒu)一定参考价值。

上海各區(qū)仓库面积及空置率、租金情况分(fēn)析

一、普通仓在線(xiàn)仓库面积统计

截至2018年11月底，据物(wù)联云仓平台在線(xiàn)数据显示，上海各區(qū)中浦东新(xīn)區(qū)普通仓面积（4,025,895㎡）遠(yuǎn)超其他(tā)各區(qū)，占到了全市总普通仓面积的29.6%，其次是奉贤區(qū)（1,985,191㎡）、松江區(qū)（1,765,581㎡）、青浦區(qū)（1,716,209㎡）、嘉定區(qū)（1,402,454㎡）、金山(shān)區(qū)（903,787㎡）、宝山(shān)區(qū)（770,385㎡）、闵行區(qū)（664,066㎡），普陀區(qū)（312,461㎡）在線(xiàn)仓库面积相对较小(xiǎo)，仅占全市总仓库面积的2.3%。（图2）。

图2   2018年11月上海各區(qū)普通仓面积（单位：㎡）

浦东新(xīn)區(qū)作為(wèi)第一批國(guó)家智慧试点城市，是上海重要的交通枢纽，先进的國(guó)际物(wù)流港口，航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一體(tǐ)的交通體(tǐ)系。浦江大桥、公路货运网络、海底隧道、磁悬浮列車(chē)、地铁線(xiàn)路、航空运输网等多(duō)方面织成的密集交通网络，造就了浦东新(xīn)區(qū)不可(kě)撼动的仓储物(wù)流地位，因此，浦东新(xīn)區(qū)拥有(yǒu)其他(tā)地區(qū)数倍的在線(xiàn)仓储面积。

奉贤區(qū)位于上海南部，与浦东新(xīn)區(qū)接壤，境内水陆交通便捷。浦东新(xīn)區(qū)临港产业區(qū)的分(fēn)區(qū)——临港奉贤园區(qū)位于奉贤區(qū)内，面积為(wèi)17平方公里，承载了不小(xiǎo)的仓储物(wù)流功能(néng)。基于优越的地理(lǐ)位置和临近浦东的优势，奉贤區(qū)一定程度上疏解了浦东的仓储物(wù)流压力。

青浦區(qū)内河航运具有(yǒu)天然优势，是江浙沪的重要水上通道，水运优势明显。目前，青浦正致力于打造長(cháng)三角供应链管理(lǐ)中心、全國(guó)快递行业转型发展示范區(qū)，发挥全國(guó)快递行业转型发展示范區(qū)效应，放大物(wù)流信息互通共享技术及应用(yòng)國(guó)家工程实验室辐射作用(yòng)，引导企业在長(cháng)三角區(qū)域合理(lǐ)布局智能(néng)物(wù)流、電(diàn)商(shāng)物(wù)流、保税物(wù)流、供应链管理(lǐ)、专业第三方和第四方物(wù)流等物(wù)流新(xīn)业态。

松江區(qū)有(yǒu)“上海之根” 之称，交通发达，综合经济实力位于市郊各區(qū)县前列。松江枢纽将沪苏湖(hú)高铁、沪杭高铁连接起来，成為(wèi)上海南部的重要交通枢纽。作為(wèi)上海重要的制造业基地之一，松江每天发往世界各地的货物(wù)数量巨大，现已有(yǒu)多(duō)家世界物(wù)流公司入驻松江。目前松江區(qū)正大力发展现代仓储物(wù)流业，拓展保税物(wù)流功能(néng)，开拓先进物(wù)流经营管理(lǐ)模式。

嘉定區(qū)主打民(mín)营科(kē)技，是上海國(guó)际汽車(chē)城所在地，全世界首个全流程无人仓库——京东无人仓落户于该區(qū)。根据嘉定區(qū)國(guó)民(mín)经济和社会发展第十三个五年规划纲要，未来计划围绕上汽大众安亭总部园區(qū)百万产能(néng)达纲的目标，优化交通、仓储物(wù)流等配套，着力打造上海高端制造业转型示范區(qū)，提升汽車(chē)全产业链能(néng)级。

二、普通仓空置率情况分(fēn)析

2018年11月，上海各區(qū)物(wù)联云仓在線(xiàn)仓库可(kě)租面积為(wèi)1,635,969平方米（不包含在建仓），仓库空置率在1%-24%之间，宝山(shān)區(qū)与金山(shān)區(qū)空置率悬殊巨大。如图3，金山(shān)區(qū)空置率最高，达到23.08%；宝山(shān)區(qū)空置率最低，仅為(wèi)1.43%。

图3   2018年11月上海各市區(qū)仓库空置率情况

相较于全國(guó)其他(tā)一線(xiàn)城市仓库空置率数据（如图4），上海地區(qū)仓库平均空置率為(wèi)12%左右，低于重庆、深圳、东莞、天津、沈阳、西安等地區(qū)，处于全國(guó)一線(xiàn)城市中仓库空置率偏高水平。

图4   2018年11月全國(guó)一線(xiàn)城市仓库空置率情况

【仓库小(xiǎo)贴士】：受地理(lǐ)位置、主要产业布局影响，上海各區(qū)空置率相差巨大。其中，宝山(shān)區(qū)、普陀區(qū)仓库空置率均在3%以下，仓库租赁市场饱和度高，预计短时间内急租仓会有(yǒu)一定难度。金山(shān)區(qū)空置率最高，租仓难度相对较小(xiǎo)。如果仓库空置率低的地區(qū)有(yǒu)租仓需求，可(kě)以提前制定租仓计划，如果急需仓库，不妨多(duō)了解一下仓库空置率较高地區(qū)，譬如金山(shān)區(qū)、闵行區(qū)等，同时对比地理(lǐ)位置、租金价格、交通情况等更易租到合适的仓库。

伴随着“双十二、黑五、圣诞、元旦”等購(gòu)物(wù)节扎堆而至推动的消费热度再次上涨，众多(duō)企业租仓备货需求逐渐升温，预计未来一段时间部分(fēn)地區(qū)仓库空置率会有(yǒu)不同程度的下降。

三、普通仓月平均租金分(fēn)析

2018年11月，上海各市區(qū)普通仓平均租金图显示（如图5），普陀區(qū)月平均租金高于其他(tā)各區(qū)，為(wèi)48.25元/㎡·月；金山(shān)區(qū)则以34.00元/㎡·月成為(wèi)仓库月平均租金最低地區(qū)。

图5   2018年11月上海各區(qū)仓库平均租金

据物(wù)联云仓大数据显示，上海地區(qū)11月高标库平均租金约41.91元/㎡·月，地區(qū)高标库租金价格浮动區(qū)间為(wèi)36元/㎡·月-57元/㎡·月左右。根据一線(xiàn)城市仓库租金情况数据（图6）分(fēn)析，上海地區(qū)高标库平均租金相较其他(tā)一線(xiàn)城市处于较高水平，仅次于北京。

图6  2018年11月全國(guó)一線(xiàn)城市仓库租金情况

【租仓小(xiǎo)贴士】：上海各地區(qū)普通仓租金差异较大，租金主要在34元/㎡·月-49元/㎡·月左右。其中，普陀區(qū)租金最高，且空置率较低，短时间内要租到合适的仓库可(kě)能(néng)有(yǒu)一定困难。与之相反，金山(shān)區(qū)租金最低，空置率最高，租仓难度相对容易。

年末電(diàn)商(shāng)物(wù)流旺季将至，目前多(duō)地仓库租金曲線(xiàn)已有(yǒu)上扬趋势，物(wù)联云仓提醒，未来数月有(yǒu)租仓、扩仓等需求的企业宜提前计划仓储需求，有(yǒu)备无患。

上海仓储物(wù)流产业发展趋势展望

得益于人口、交通、经济实力等重要因素支撑，上海仓储物(wù)流行业不仅深受政策的“万千宠爱”，更拥有(yǒu)各大企业青睐。作為(wèi)物(wù)流地产投资优选城市与仓储物(wù)流企业落户热门城市，上海仓储物(wù)流行业未来发展可(kě)期，总的来看，主要呈现以下发展趋势：

1、政策推动物(wù)流快递业发展，培育壮大物(wù)流快递企业，支持优势物(wù)流快递企业有(yǒu)进一步发展，稳固上海在全國(guó)快递总部经济地位；

2、物(wù)流快递服務(wù)网络继续完善，末端服務(wù)能(néng)力提升，加强末端资源的对接，衔接综合交通體(tǐ)系；

3、仓储物(wù)流企业成本有(yǒu)望进一步降低，政策包括：a.降低港口物(wù)流成本。调降外贸本港集装箱收费标准，降低港口物(wù)流成本；b.降低車(chē)辆通行成本。一是延续本市现有(yǒu)ETC通行费95折优惠政策，推进货运車(chē)辆安装ETC，降低流通环节费用(yòng)。二是落实國(guó)家要求，推进高速公路差异化收费试点工作；

4、上海等各一線(xiàn)城市及周边地區(qū)工业物(wù)流土地供应不断收紧，未来几年高标仓库新(xīn)增供应速度将进入缓冲阶段；

5、仓储物(wù)流行业竞争者数量众多(duō)，未来集中度将提高。在市场竞争巨大的当下，一些效率低下、人员素质低、管理(lǐ)水平低的仓储物(wù)流企业将面临着“大鱼吃小(xiǎo)鱼”，或将被吞并或淘汰；

6、基于仓储、配送等一条龙式物(wù)流服務(wù)质量更高，有(yǒu)利于企业降低运营成本等因素，未来上海第三方仓储物(wù)流发展空间较大；

7、仓储物(wù)流安全监管加强，安全管理(lǐ)措施进一步落实完善。